土地の相続などの際に登記が行われないなどの理由で、所有者の分からない土地が増えています。所有者が不明な土地は九州本島に匹敵するとも言われ、土地の利活用の阻害要因となっています。所有者不明土地問題は今後ますます深刻化する恐れもあり、その解決は喫緊の課題とされていました。所有者不明土地等の「発生の予防」と「利用の円滑化」の両面から令和3年4月に民法や不動産登記法の改正で見直しが行われました。

Ⅰ.登記が適切に行われるようにするための不動産登記制度の見直し

１．相続登記の申請の義務化（令和6年4月1日施行）

これまでは、相続登記や住所等の変更登記の申請は任意でした。相続した土地に価値がなく、売却も難しいような場合には、費用や手間をかけてまで登記の申請をしない相続人がいました。そこで、不動産登記の制度が見直され、その発生を防ぐため、相続登記の申請が令和6年4月から義務化されることになりました。相続等により不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記の申請を行う必要があります。また、住所等の変更登記の申請は令和8年4月までに義務化されることとなりました。いずれの場合でも正当な理由がなく申請をしなかった場合は過料の適用対象となります。
なお、現在、相続登記や住所等の変更登記がされずに放置されている土地も義務化の対象になりますので注意が必要です。

２．「相続人申告登記」制度の創設（令和6年4月1日施行）

不動産を所有している方が亡くなった場合、その相続人の間で遺産分割の話し合いがまとまるまでは、全ての相続人がその不動産を共有している状態になります。そこで、遺産分割がまとまらず、相続登記を申請することができない場合は、自分が相続人であることを法務局の登記官に申し出ることで、相続登記の申請義務を果たすことができる「相続人申告登記」の制度が創設されました。

３．その他の令和8年4月までに施行される制度

(1)登記官において、特定の被相続人（亡くなった親など）が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的にリスト化し、証明する制度が新たに設けられます。

(2)他の公的機関との情報連携・職権により住所等の変更登記について、登記官が他の公的機関から取得した情報に基づき、職権で住所等の変更登記をする仕組みが導入されます。個人の場合は住基ネット、法人の場合は商業・法人登記のシステムと連携されます。            

Ⅱ.相続等により取得した土地を手放すための制度「相続土地国庫帰属制度」の創設

土地を相続したものの使い道等もなく、処分に困っている…。そうした土地が所有者不明土地の予備軍になっていると言われています。そこで、所有者不明土地の発生を予防するため、土地を相続した方が、不要な土地を手放して、国に引き渡すことができる「相続土地国庫帰属制度」（令和5年4月27日施行）が設けられました。

Ⅲ.遺産分割に関する新たなルールの導入（令和5年4月1日施行）

遺産分割されないままで長期間放置されると、相続が繰り返されて多数の相続人が土地を共有することになり、遺産の管理・処分が難しくなります。また、遺産分割のルールは、法定相続分を基礎としつつ、生前贈与を受けたことや、療養看護など特別の寄与をしたことなどの個別の事情を考慮して具体的な相続分を算定するのが一般的です。ところが、長期間が経過するうちに、具体的相続分に関する証拠等がなくなって、遺産分割が難しくなることもあります。そこで、遺産分割がされずに長期間放置されるケースの解消を促進する新たなルールが設けられました。被相続人の死亡から10年を経過した後の遺産分割は、原則として具体的相続分を考慮せず、法定相続分（又は指定相続分）によって画一的に行うこととされました。

Ⅳ.最後に

管理されずに放置された所有者不明土地等は、周辺の環境や治安の悪化を招いたり、防災対策や土地の有効活用の妨げになったりします。
上記以外にも、所有者不明土地の発生を抑える施策が設けられています。
スムーズな施行を期待したいと思います。

2023年7月27日

日本経営ウイル税理士法人
代表社員税理士　座間 昭男

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